La compra de la vivienda

  Compra de una vivienda nueva

Si lo que desea es adquirir una vivienda nueva pueden encontrarse ante dos posibilidades, que la vivienda esté todavía en construcción o se encuentre ya construida.

La primera información

A la hora de comprar una vivienda nueva en construcción, o como suele denominarse, vivienda ‘sobre plano’, el promotor deberá proporcionarle la siguiente información:

• Los datos de inscripción de la empresa constructora en el Registro Mercantil.

• Planos generales y detallados de la vivienda.

• Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones.

• Una memoria de las calidades.

• El precio total y la forma de pago.

• La publicidad que se le entregue sobre viviendas de nueva construcción vincula a la constructora como si se tratase de un contrato, por lo que está obligada a cumplir todo lo que oferte en los mismos; así es conveniente conservar todos los anuncios y folletos de la promoción por si deseamos efectuar después alguna reclamación en vía amistosa o judicial.
   

La señal y las cantidades periódicas a cuenta

 

Para adquirir la vivienda, Ud. deberá entregar una suma de dinero en concepto de señal (o ‘arras penitenciales’ en terminología legal) que permitirá reservarla a su favor hasta que se celebre el contrato de compraventa.
 

Si finalmente Ud. decide no comprar la vivienda, generalmente perderá la cantidad entregada en concepto de señal, por lo que es aconsejable que se informe al respecto.

Si decide adquirir la vivienda, es frecuente comprometerse también a la entrega de ciertas cantidades de dinero de forma periódica (mensual o semestral) mientras se construye la vivienda y hasta la firma del contrato de compra-venta; estas cantidades se descontarán del importe total de la misma.


 

El seguro en la compraventa de vivienda y devolución de las cantidades entregadas a cuenta

 

Las cantidades que Ud. entregue a cuenta de forma periódica, deben ser garantizadas por los promotores de la vivienda mediante seguro o aval.

En los casos en los que la construcción no llegue a iniciarse o no se termine, la constructora estará obligada a devolver dichas cantidades incrementadas, en general, en un 6 % de penalización.

Por ello, asegúrese a la hora de firmar el precontrato de que en el mismo figura este seguro o aval.
 

Por su parte, el promotor deberá entregarle la póliza individual de este seguro o algún documento que acredite la existencia del aval e información sobre los mismos que también podrá obtener directamente la compañía aseguradora o la financiera, respectivamente; de esta forma podrá conocer cuál es el capital cubierto para su vivienda, la duración de la póliza... etc.
 

Si la vivienda no llega a construirse o no está terminada en el plazo acordado, Ud. puede exigir la devolución de las cantidades entregadas de forma periódica, formulando al promotor una petición o solicitud de devolución.

Realice esta petición de modo que quede constancia de la misma, por ejemplo, por telegrama con acuse de recibo, burofax, o mediante requerimiento notarial.
 

Si el promotor no contesta a dicha petición, puede dirigirse a la compañía aseguradora o entidad financiera que prestó el aval para solicitar la devolución del capital entregado a cuenta en la compra de su vivienda.


 

El contrato de compraventa de vivienda y la escritura pública

El contrato privado de compraventa se celebra entre Ud. (comprador) y la empresa promotora (vendedor) y en el mismo debe constar, al menos, lo siguiente:

• Los datos de las partes tanto del comprador como del vendedor.
  Si tienen la capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.
  Identificación de la vivienda: superficie, lindes, posibles anejos (garaje, trastero..)

• El plano de la vivienda y la memoria de calidades.

• El precio y las condiciones de la adquisición: La cantidad periódica a pagar así como la póliza del seguro que se presta para garantizar las cantidades entregadas, la cuenta corriente que se haya abierto para el pago de esas cantidades, las penalizaciones que se estipulan para el caso de Ud. no realice los pagos acordados o para el vendedor si no ofrece las calidades prometidas. También figurará el importe de los impuestos que habrán de satisfacerse.

• La fecha de entrega de la vivienda y la penalización que el constructor debe satisfacer al comprador por cada mes de retraso respecto a la fecha prevista para la entrega.

• Firma de las partes que contratan (comprador y vendedor).
  Si no se ha realizado con anterioridad, a la firma del contrato, se le deberá entregar la siguiente documentación:

• Descripción de la vivienda y del edificio en que se encuentra, así como las zonas comunes y servicios accesorios.

• Plano de la vivienda y de dónde está localizada. Trazado de redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y las garantías de las mismas, así como las medidas de prevención de incendios del edificio.

• Materiales empleados en la construcción de la vivienda.

• Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que necesiten algún cuidado especial y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.

•  Datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o mención de que no se haya inscrita en el mismo.

• Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y Cédula Urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas del suelo.

• Generalmente, la entrega de las llaves se realiza a la firma de la Escritura Pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.

A partir del momento de la inscripción de esta Escritura en el Registro de la Propiedad (previa liquidación de los impuestos correspondientes), el contrato no sólo afectará al comprador y al vendedor sino también a terceros.
 

Resulta siempre conveniente, cuando no imprescindible, obtener el consejo de un abogado en función de las circunstancias de cada caso.


 

El préstamo hipotecario

Es bastante probable que si Ud. no dispone de la totalidad del precio de la vivienda, solicite un préstamo hipotecario.

En tal caso será más que recomendable que se informe bien sobre las condiciones y características del préstamo en diversas entidades financieras antes de su firma.
 

La escritura en la que conste el préstamo hipotecario también deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad.


 

Los impuestos y gastos

Los gastos e impuestos que se abonan al adquirir una vivienda son:

 

Los impuestos

• El I.V.A (Impuesto sobre el Valor Añadido): Se abona exclusivamente en los casos de adquisición de una vivienda de nueva construcción y su tipo es el reducido del 7%.

• El I.T.P.A.J.D. (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) Se abona cada vez que se suscribe por ejemplo, un documento notarial. Su importe dependerá del precio de la vivienda que se haga constar en la Escritura Pública.

• El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía) Se trata de un impuesto municipal que grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión, y que corresponde abonar al vendedor.
   

Los gastos

• Notariales por la redacción de la escritura pública de compraventa de vivienda. El importe dependerá del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura.

• Del Registro de la Propiedad por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Para inscribir la compraventa, debe acompañar al original de la escritura, los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes.
  
   

La garantía por los desperfectos

Recibidas las llaves, es aconsejable que revise la vivienda para detectar sus posibles defectos.

Para formular reclamaciones y solicitar la reparación de estas deficiencias, el comprador dispone de los siguientes plazos:

Para las viviendas con licencia de edificación anterior a mayo de 2000:

6 meses, desde la entrega de la vivienda, para aquellos defectos que no afecten a la finalidad principal de la vivienda.

10 años, desde el día en que concluyó la construcción, por defectos en los elementos esenciales de la estructura del edificio.

15 años, para los casos en los que el constructor no haya cumplido las condiciones del contrato.

Para viviendas con licencia de edificación posterior a mayo de 2000:

1 año para los defectos que afecten al acabado de la obra (problemas de instalación eléctrica, pintura... etc.)

3 años para los defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad (humedades...)

10 años para defectos que afecten a la estructura del edificio.
Ud., como comprador, dispondrá de 2 años para reclamar el arreglo de los posibles desperfectos siempre y cuando éstos se presenten dentro del periodo de garantía.

Un abogado podrá informarle sobre cómo hacerlo y sobre las particularidades que puede presentar su caso concreto.

La cedula de habitabilidad

El promotor, finalmente, debe entregarle una "Cédula de Habitabilidad" o "Licencia de Primera Ocupación".
 

Es un documento administrativo expedido por la Dirección General de la Vivienda en el que se hace constar que el inmueble es apto para su destino, esto es, la vivienda.

La vivienda nueva ya construida
A diferencia del caso anterior, Ud. puede comprobar por sí mismo las características y calidades de la vivienda, aunque no las de la propia edificación por lo que, si lo desea, puede consultar a algún experto.
 

Para efectuar cualquier reclamación al respecto, Ud. dispondrá de los mismos plazos de garantía que en los supuestos de las viviendas en construcción.
 

Es aconsejable que Ud. compruebe en el Registro de la Propiedad que la vivienda está debidamente registrada, que la persona que va a venderle la vivienda figura como propietario o titular registral en dicho registro y que sobre la casa no pesa ninguna carga de la que no estuviera informado previamente (por ejemplo, una hipoteca, un usufructo, un arrendamiento... etc.)
 

El promotor o vendedor deberá entregarle la Licencia de Primera Ocupación y los certificados que garantizan que las instalaciones de electricidad, cableado, agua... etc. se adecuan a la normativa vigente.

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La hipoteca

¿Qué es una hipoteca?

Es un tipo de crédito bancario que tiene por objeto financiar la adquisición de un inmueble.

Si se trata de una vivienda, la entidad bancaria suele conceder como capital el 80 % del valor que resulte de la tasación del inmueble que se pretende adquirir.
 

La propia vivienda es la garantía de la devolución del capital, por lo que si Ud. no cumple con el pago del crédito hipotecario, la entidad, previa tramitación del procedimiento judicial correspondiente, podrá solicitar el embargo de la vivienda y su posterior venta en subasta pública.

El importe obtenido se dedicará, en primer lugar a cancelar la deuda con la entidad de crédito (cantidad del crédito pendiente de satisfacer, intereses, gastos y costas y, si hubiese sobrante, a pagar al resto de acreedores que tengan sus créditos inscritos en el Registro de la Propiedad; en caso contrario, le será devuelto.
 

Si el precio obtenido con la venta de la vivienda en subasta no es suficiente para cancelar la deuda hipotecaria, la entidad financiera podrá solicitar el embargo y la ejecución sobre el resto de los bienes que formen parte de su patrimonio.


 

¿Cómo se formaliza?

La hipoteca se formaliza siempre en escritura pública otorgada ante Notario y debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad previa liquidación de los impuestos correspondientes (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados)
 

El beneficiario del crédito hipotecario debe coincidir con la persona que figure como propietario o titular registral del inmueble.

Si la hipoteca se solicita para comprar una vivienda, normalmente se otorgarán simultáneamente ante Notario la escritura de compraventa y la de formalización de préstamo hipotecario.
 

También puede solicitar una segunda hipoteca sobre su vivienda sin haber cancelado la anterior. En estos casos, y antes de su concesión, las entidades financieras se asegurarán de que, en caso de falta de pago, y por si es necesario subastar el inmueble, el valor de la vivienda sea suficiente para satisfacer la primera o anteriores hipotecas y la que se constituye.
 

Novación y subrogación
Al adquirir la vivienda, puede que ésta ya estuviese hipotecada, en cuyo caso Ud. podrá optar por renegociar las condiciones del crédito con la entidad financiera (novación), continuar con la hipoteca en las condiciones pactadas por el anterior propietario o cambiar de entidad financiera (subrogación)
 

Las bajadas en los tipos de interés en España en los últimos años han motivado que un gran número de interesados hayan novado o subrogado sus créditos hipotecarios a fin de obtener una rebaja en los intereses.

Ambas operaciones (novación y subrogación) están exentas del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aunque sí deberá hacerse frente al pago de los gastos de las comisiones bancarias pactadas para ambos casos y a los gastos derivados del otorgamiento de las escrituras públicas y de su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

Los intereses y los gastos del préstamo hipotecario

Previamente es necesario que Ud. conozca el significado de algunos términos:

• Cuantía: Es el importe máximo del crédito hipotecario.

• El plazo y la periodicidad: Hacen referencia al tiempo de duración del préstamo así como a la regularidad en la que deben satisfacerse los pagos.

• Cuota: Es la cantidad que debe satisfacerse periódicamente.
   

El tipo de interés, que puede ser a su vez:

• Fijo: La cuota a pagar se mantiene constante durante el tiempo que dura el crédito, lo que permite conocer con exactitud el importe que se va a satisfacer hasta la extinción del crédito. Por contraprestación, no podremos beneficiarnos de si se produce una bajada de los tipos de interés en el mercado.

• Variable: La cuota a pagar varía periódicamente (cada seis meses, al año) en función del indicador elegido (por ejemplo, el TAE) Infórmese bien sobre el índice de referencia y los periodos en los que se va a proceder a la variación de los tipos.

• Mixto: Supone una combinación de las dos clases anteriores manteniéndose un porcentaje de estos intereses con carácter fijo siendo el resto variable.

Entre otros, los gastos que es necesario abonar cuando se constituye un préstamo hipotecario son los siguientes:

• Los derivados de la solicitud del préstamo como, por ejemplo, son los gastos de la tasación de la vivienda y la nota simple del Registro de la Propiedad si se trata de viviendas de segunda mano.

• En algunas ocasiones, aunque no es frecuente, el banco cobra por la emisión de la oferta vinculante de préstamo hipotecario.

• La comisión de apertura de la hipoteca: Se abona a la firma la escritura, y es variable en función de la entidad financiera. En principio su importe se destina a cubrir los gastos del estudio, concesión y tramitación del préstamo. Hay entidades que no cobran esta comisión de apertura.

• El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: Se abona siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible y con cuantía económica.

• Los gastos de Notaría y Registro: La cantidad a satisfacer depende del capital garantizado. Están exentos de IVA y al tratarse de un préstamo hipotecario, los honorarios tienen una rebaja del 25 %, más una reducción adicional de otro 25 % introducida por el Gobierno en el año 1999.

• Para la concesión del préstamo los bancos suelen exigir, que se contrate, al menos, un seguro contra incendios que normalmente se abona también a la firma de la escritura.

El seguro de vida no es obligatorio. El banco le sugerirá que lo contrate los seguros con una determinada compañía, pero Ud. podrá hacerlo con la que tenga por conveniente.

Los gastos de gestión se abonan también a la firma de la escritura y su carácter es voluntario. Comprende la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad por el gestor designado por la entidad bancaria y las tarifas son muy variables.

Una vez realizadas todas las gestiones el banco deberá justificarle con las respectivas facturas los gastos ocasionados.
 

La oferta vinculante de préstamo

Al solicitar el préstamo, la entidad financiera normalmente le pedirá que presente la nómina, la declaración de la renta, las declaraciones trimestrales en el caso de trabajadores por cuenta propia, etc. para comprobar su grado de solvencia.
 

Si el banco decide concederle el préstamo emitirá una "oferta vinculante" en la que figurarán todas sus condiciones.

Esta oferta obliga al banco pero no al cliente por lo que Ud. podrá rechazarla libremente.

El plazo de validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a 10 días y, al menos, debe contener el capital objeto del préstamo, el plazo de amortización, los intereses ordinarios, comisiones y gastos que, en caso de aceptar la oferta, debemos asumir.

Si Ud. acepta la oferta se formalizará el préstamo hipotecario en escritura pública y el Notario comprobará que no existen diferencias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante y las cláusulas financieras del documento contractual.


 

La formalización de la hipoteca

La escritura pública se formaliza en el Notario que es elegido normalmente por la entidad bancaria, aunque esta elección no es por supuesto obligatoria y Ud. puede negociar otra cosa.
 

Tiene derecho a examinar el proyecto de escritura pública en el despacho del notario al menos 3 días antes de su firma.
 

En el acto de la firma, en el que deben están presentes todos los interesados, el Notario debe asegurarse de saben lo que están firmando y les resolverá las dudas que puedan plantearse al respecto.
 

Revise con atención las condiciones de su hipoteca, especialmente cuando el interés elegido es variable y figura más bajo, porque este es un buen recurso para hacer más atractiva una oferta que oculta un interés real bastante más alto.
 

La entidad financiera conservará la copia auténtica de la escritura de préstamo y a Ud. le facilitará una copia simple notarial.